Nueva regulación del «Coliving» y «Cohousing» en Valencia
El pasado 12 de mayo se aprobó por parte de la Comisión de Unificación de Criterios Técnicos del Ayuntamiento de Valencia el Dictamen nº3 del 2022 sobre la no necesidad de instrumento de intervención medioambiental de acuerdo a la Ley 6/2014 de Prevención, Calidad y Control ambiental de Actividades en la Comunitat Valenciana en cuanto a los usos residenciales comunitarios de carácter permanente.
El uso residencial comunitario según la Normas Urbanísticas del PGOU de Valencia del 1988 define este uso como edificios destinados al alojamiento permanente de colectivos que no constituyan unidades familiares, tales como: residencias de estudiantes, de ancianos, comunidades cívicas, comunidades religiosas, internos en instituciones penitenciarias, etc.
No obstante, este tipo de uso ha estado siempre vinculado a una actividad que ha requerido de un instrumento de intervención medioambiental dado que, por ejemplo, las residencias de estudiantes por normal general están gestionadas por una persona, física o jurídica externa o ajena a las personas usuarias.
En los últimos años, ha aparecido un nuevo uso residencial que aunque se encontraba ya regulado en el Decreto 151/2009 (por el que se aprueban las exigencias básicas de diseño y calidad en edificios de vivienda y alojamiento) no ha sido hasta ahora cuando se está implantando en algunos municipios de la Comunitat Valenciana. Esta tipología denominada “edificio de alojamiento” está definida en dicho decreto y con una actualización en el Decreto 65/2019 de accesibilidad como:
“Edificio en el que se agrupan diferentes espacios que permiten el desarrollo de todas las funciones humanas indicadas en este decreto. Estos edificios disponen de una parte de espacios de uso privativo, que se denominan unidades de alojamiento, y otra de servicios comunes de los residentes, debiendo cumplir lo establecido en esta disposición y en su normativa de desarrollo. Las unidades de alojamiento junto con los servicios comunes se consideran uso residencial vivienda, por ser zonas destinadas a alojamiento permanente.”
Este ultimo matiz de considerar estos edificios con uso residencial vivienda en el Código Técnico de la Edificación y no como uso residencial público, ayudan a comprender que no deben tratarse como actividades (las residencias de estudiantes o las residencias geriátricas por ejemplo sí deben considerarse de esta manera y así se engloban en la definición del CTE).
Es por ello que dada la confusión en cuanto a la nomenclatura del actualmente conocido “cohousing” y a su vez desconocido “Edificio de alojamiento” regulado en diferentes normativas autonómicas, que ha generado tanta confusión dado la similitud en su nombre con uso turístico o hotelero, haya tenido que pasar por la Comisión de Unificación de Criterios Técnicos del Ayuntamiento de Valencia para desvincularlos de un instrumento de intervención medioambiental siempre y cuando se cumplan los siguientes requisitos:
- El alojamiento constituye el lugar de residencia habitual y permanente de las personas convivientes.
- La convivencia y uso de las instalaciones se produce de forma voluntaria.
- La gestión del alojamiento no se realiza por una persona, física o jurídica externa, o ajena a las personas usuarias, que lleve a cabo su explotación comercial.
- No existe ofrecimiento público del servicio de alojamiento.
En cambio el «coliving», es un modelo mucho más similar a la residencia de estudiantes, que sí funciona como una actividad que tiene un ánimo de lucro y es por ello, que necesita de una intervención medioambiental o título habilitante para ejercer la actividad.
La nueva implantación del “cohousing” o el «coliving» está vinculada a una licencia urbanística de nueva planta o la reestructuración y cambio de uso de un edificio existente. EQA como Entidad Colaboradora Urbanística de la Generalitat Valenciana puede agilizar estas tramitaciones en los Ayuntamientos del territorio valenciano de acuerdo a lo establecido en el Decreto 62/2020.
Hola,
he comprado una secunda vivienda con mis fondos propios en mi nombre y de mi esposa. Una vivienda de 180m2 que reformo yo mismo y quiero alquilar habitaciones (7 en total). Se puede considerar como uso residencial comunitario? Se me puede impedir alquilar habitaciones?
Hola Salvador,
Lo que planteas no es un coliving ya que este modelo se trata de unidades independientes con zonas comunes en el edificio que se comparten. Lo que planteas es una figura que urbanísticamente no existe, por lo que deberías contemplar si el modelo jurídicamente es viable según el modelo de alquileres. Si se quisiera plantear como un uso turístico, lo que planteas podría cuadrar con el modelo de Pensión.
Buenos días,
Nos acaban de comunicar en la junta de vecinos, que se han iniciado unas obras en los bajos para poner en funcionamiento un «co-living», no se exactamente que figura es esta. En la junta nos han dicho que era una alquier turístico pero el promotor lo llamaba co-living. He revisado el registro de apartamentos turísticos y no aparece registrada. Hemos aprovechado la junta para aprobar la modificación de los estatutos para no permitir los alquileres turísticos en nuestra finca. ¿se puede hacer algo para que no se establezca este negocio?
La diferencia entre un uso turístico y un uso coliving o residencial comunitario radica en la temporalidad y servicios que se ofrecen en cada uno. El uso turístico no es un uso residencial urbanísticamente hablando en Valencia, sino que es un uso terciario ya que es una actividad económica que se explota ofreciendo un alojamiento temporal con fines vacacionales, que además se ofrecen en portales turísticos. Los coliving, en cambio, sí son usos residenciales ya que ofrecen un alojamiento permanente a sus usuarios pudiendo alojarse en una unidad de alojamiento como si de una vivienda se tratase. La unidad de alojamiento es el elemento privativo de esta tipología, para el uso de una o dos personas y estará compuesta, como mínimo, de los espacios o recintos para la preparación de alimentos, para el descanso y para la higiene personal. Es decir, que las funciones de estar, comedor y lavadero pueden ubicarse en zonas comunes que comparten el resto de usuarios. Los usuarios de un coliving tienen la condiciones de residente permanente mientras que en el turístico, es un usuario que temporalmente está ocupándola con fines vacacionales.
1) Cuando dices, en la respuesta arriba del 12 de junio de 2023, que «Los coliving… son usos residenciales ya que ofrecen un alojamiento permanente a sus usuarios» – ¿Esto significa que las unidades de alojamiento del coliving tienen que estar ofrecido en alquiler a largo plazo? (La lógica es que si se ofrecen unidades de alojamiento en contratos de duración determinada no podrán ser consideradas como alojamientos permanentes).
2) Y ¿Cuan permanente es permanente? – ¿Es legal preparar un coliving orientado a estudiantes universitarias, cuando todo el mundo sabe que una vez terminan los estudios se irán? (y por lo tanto habrá un constante cambio de gente en las unidades de alojamiento?
3) Es legal mezclar en un rellano de primera planta en el centro de Valencia ciudad con dos pisos por planta: un piso unifamiliar destinado a residencia permanente para una familia, y un coliving con 6 unidades de alojamiento?
Gracias de antemano.
Trato de responder a las cuestiones:
1) Con permanente me gustaría matizar que se trata de un uso residencial para «vivir» no para hacer turismo. El coliving se puede entender como una residencia de estudiantes pero con otro tipo de usuarios que no tienen por qué ser estudiantes.
2) En cuanto al régimen de alquiler no puedo informar porque lo desconozco y no tiene nada que ver con urbanismo pero no se trata de un alquiler vacacional o turístico.
3) En Valencia, la situación que se comenta, por norma general, según el PGOU y sin entrar en Planes específicos o zonas de la ciudad que tengan una regulación más pormenorizada, el uso residencial comunitario (donde se incluye el coliving) debe quedar siempre por debajo del uso residencial vivienda, por lo que la situación que se plantea no sería urbanísticamente compatible. Aunque como ya indico, debería estudiarse el caso en concreto.